注册香港公司的税负解读之物业税

注册香港公司众所周知，一般在港营商或工作的人士，大致会涉及薪俸税、利得税和物业税。在之前的文章中，之前小编已为大家简单介绍了税收居民身份的认定、利得税和薪俸税的相关内容，今天就简单为大家介绍注册香港公司的物业税。

　　物业税：

　　物业税是香港税务局向在香港拥有土地和建筑物(包括但不仅限于)的拥有人，征收的税款。现行的《税务条例》的相关条款亦适用于物业税。

　　这里特别指出，香港的物业税是按照拥有人所拥有物业，就其实际取得的租金收入（包括应收及已收收入）作为评税基础的，如果没有租金收入，则不需要缴纳物业税。

　　在计算应缴物业税时，还要考虑该物业收入是否需要按个人入息税和利得税的评税方法（如，在一定的条件下，如获得税务局的批准，就该租金收入豁免缴纳物业税，而可缴交利得税的情况下，不但可以从该“租金收入”中扣除维修费和装修费，若该物业是按揭的，还可以扣除按揭利息。显然，它是一种所得税）。

　　相关认定规则：

　　根据《税务条例》，如有下列情况可以减免税：

　　（1）政府及领事

　　如果物业的拥有人是香港政府，则可豁免缴纳物业税。

　　此外，根据《领事关系条例》，拥有物业的海外国家机构也可豁免缴纳物业税，但这豁免只适用于实际作为领事事务用途或领事馆职员住所的物业。

　　（2）法团

　　法团是指根据香港或者其他地方任何有效成文法则或成立章程而成立为法团或注册的任何公司（如注册的香港公司），但不包括合作社或职工工会。

　　法团在香港出租物业，会被视为在本港经营业务，而须就其拥有的物业收入缴纳利得税。不过，如来自应课物业税的收入已包括在纳税人所得的利润内评定利得税，或物业由拥有人自用，以赚取此等利润，则已缴付的物业税会用作抵销应缴付的利得税。多缴的物业税将获退回。

　　除上述安排外，在本港经营行业、专业或业务的法团因出租或分租物业所得的租金收入，可以书面向税务局局长提出申请豁免缴付该物业的物业税，并缴纳利得税。若该法团并没有申请豁免，其已缴付的物业税在获得税务局局长批准的情况下可在应缴利得税中抵扣。但是，值得注意的是纳税人不得因为已提出豁免申请或已提交利得税报税表而假定豁免已获批准。

　　根据《税务条例》第25条(a)，法团必须满足下列条件之一，方可豁免缴纳物业税：

　　①得自该物业的利润须是经营该行业、专业或业务所得的利润的一

　　②该物业须由该拥有人占用或使用以产生应课利得税的利润。

　　只要能够持续满足相关条件，法团就可以继续获得豁免征收物业税。虽然《税务条例》第25条(a)列出了法团豁免物业税的条件，但值得注意的是，《税务条例》 第25条主要是允许个人将所缴付的物业税用来抵扣其应缴利得税。

　　（3）会社与行业协会

　　会社和行业协会均为彼此互助互利的团体，所以会在若干特定情况被视为从事业务而需要缴纳利得税。若这些团体需要缴纳利得税，便可豁免缴纳物业税。若这些团体不需要交纳利得税，则必须缴纳物业税。然而，如果有关物业是这些团体的营业场所，则不会有实际的物业税。

　　（4）其他

　　根据《税务条例》第87条的规定，行政长官会司行政会议可豁免任何人、办事处或机构缴付应征收的物业税款的全部或任何部分。第88条订明，任何属公共性质的慈善机构或信托，均获豁免缴纳物业税。

　　纳税人及征税范围：

　　（1）纳税人

　　纳税人为在香港拥有政府直接批出的土地或建筑物或土地连建筑物的拥有人。根据《税务条例》第2条的定义，”拥有人”指名字已登记在土地注册处的人，包括：

　　①土地注册处之登记拥有人；

　　②实益拥有人；

　　③终身权益拥有人；

　　④按揭人；

　　⑤管有承按人；

　　⑥拥有相应土地业权并就该土地上的建筑物或其他构筑物收取租金的人；

　　⑦为了购买土地或建筑物或土地连建筑物，向根据《合作社条例》《香港法例第33章》注册的合作社付款的人；

　　⑧在须缴地租或其他年费的条件下持有土地或建筑物或土地连建筑物的人；

　　⑨(就公用部分而言)根据《建筑物管理条例》 《香港法例第344章》第8条注册的法团，或单独或与他人共同为其本人或代他人就任何公用部分的使用权收取金钱或金钱等值的代价的人；

　　⑩拥有人的遗产的遗嘱执行人。

　　如拥有人为公司，而其业务为拥有和出租物业，是可申请豁免缴纳物业税，因为租金收入已在公司的利得税中申报。

　　（2）征税范围

　　香港税务局在每个纳税年度按照在香港的土地或建筑物的应评税净值，以标准税率计算向土地或建筑物的拥有人征收物业税。

　　若土地和建于其上的任何建筑物的拥有人相同，该土地和建筑物则无须分开评税，否则需要的分别评税。

　　“土地或建筑物或土地连建筑物”在通常情况下具有一般涵义。《税务条例》第7A条把涵义引伸至包括“码头、货运码头及其他构筑物”。构筑物的一些例子有:墙壁、水坝、广告招牌、灯箱、油站等。这亦包括建筑物内的公用部分。除了为考虑第5 (2)条订明的税项豁免外，“建筑物”应包括建筑物的任何部分。

　　根据《税务条例》第2条的定义，“ 公用部分”是就土地或建筑物或土地连建筑物而言，具体来说是：

　　①指该土地或建筑物或土地连建筑物的整体，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定、专供某拥有人使用、占用或享用的部分;及

　　②包括《建筑物管理条例》《香港法例第344 章》附表1指明的建筑物部分((a)段所述的文书如此指明或指定者除外)。

　　物业税还包括暂缴物业税的评税，以该纳税年度前一年的应评税净值实额为依据，并与该纳税年度前一一年的评税一并计算。有关物业税的豁免目前有多项法例条文，其中最常见的是物业收入由需要计征利得税的法团赚取的情况。